Từ yêu cầu thực tiễn đến đổi mới tư duy phát triển đô thị
Trong hơn hai thập kỷ qua, quá trình phát triển các khu đô thị mới đã đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế và thay đổi diện mạo đô thị của Hà Nội. Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy một số hạn chế như phát triển thiếu đồng bộ, phân tán chức năng, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đáp ứng kịp yêu cầu, trong khi mô hình tái định cư còn tồn tại nhiều bất cập liên quan đến sinh kế và chất lượng sống của người dân.
Trong bối cảnh đó, việc xây dựng mô hình Khu đô thị đa mục tiêu được xác định là giải pháp mang tính chiến lược nhằm hiện thực hóa Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn dài hạn 100 năm. Mô hình này hướng tới việc hình thành các không gian đô thị tích hợp, đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và chức năng phát triển.
Hình thành các cực tăng trưởng mới theo định hướng “8 hướng - 9 trục”
Theo định hướng phát triển, các Khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phân bổ tại 8 hướng gắn với 9 trục động lực phát triển của Thành phố. Đây được xem là cơ sở để hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần giảm áp lực dân số cho khu vực lõi đô thị lịch sử và kiểm soát quá trình đô thị hóa tại khu vực ngoại thành.
Mỗi khu đô thị được định hướng có quy mô tối thiểu từ 150ha trở lên, phát triển theo mô hình đô thị nén nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hạ tầng. Cơ cấu sử dụng đất được phân bổ theo hướng hài hòa giữa nhu cầu ở, phát triển kinh tế và bảo đảm môi trường sống, trong đó khoảng 30-35% diện tích dành cho đất ở; từ 15-30% dành cho cây xanh, mặt nước; và từ 10-30% dành cho dịch vụ, thương mại và tạo việc làm.
Thúc đẩy công bằng xã hội thông qua mô hình nhà ở xen cài
Một trong những điểm đáng chú ý của Đề án là cơ cấu nhà ở theo mô hình "xen cài", với định hướng bố trí đan xen các loại hình nhà ở trong cùng không gian quy hoạch nhằm hạn chế sự phân tách giữa các nhóm dân cư.
Theo định hướng, cơ cấu diện tích sàn nhà ở gồm:
40-50% dành cho nhà ở tái định cư và nhà ở công vụ; 20% dành cho nhà ở xã hội; 30-40% dành cho nhà ở thương mại.
Việc tổ chức không gian theo hướng xen cài được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện để người dân thuộc các nhóm thu nhập khác nhau cùng tiếp cận hệ thống hạ tầng và dịch vụ đô thị đồng bộ. Đồng thời, cơ chế điều tiết linh hoạt cho phép chuyển đổi quỹ nhà trong trường hợp chưa sử dụng hết sau thời gian từ 12 tháng đến 5 năm nhằm hạn chế lãng phí nguồn lực.
Phát triển đô thị gắn với sinh kế và tiện ích tại chỗ
Đề án hướng tới xây dựng môi trường sống theo mô hình "sinh sống - làm việc - hưởng tiện ích tại chỗ", giảm áp lực di chuyển vào khu vực trung tâm đô thị.
Theo đó, hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, y tế, văn hóa sẽ được ưu tiên đầu tư đồng bộ ngay trong các khu đô thị. Bên cạnh đó, Thành phố cũng định hướng bố trí quỹ đất cho các hoạt động sản xuất sạch, logistics đô thị và không gian làm việc sáng tạo nhằm tạo việc làm và bảo đảm sinh kế cho người dân.
Cách tiếp cận này được xem là giải pháp kết hợp giữa giãn dân và giãn sinh kế, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện đại.
Tăng cường quản trị thông minh và kiểm soát lợi nhuận
Theo Đề án, Khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phát triển theo mô hình đô thị thông minh với các lớp hạ tầng số, dữ liệu, nền tảng số và dịch vụ điều hành. Các hoạt động quản lý đô thị như cấp thoát nước, xử lý chất thải, an ninh và vận hành hạ tầng sẽ được giám sát theo thời gian thực.
Về cơ chế tài chính, Nhà nước giữ vai trò định hướng thông qua các doanh nghiệp nhà nước chủ đạo trong quy hoạch và phát triển hạ tầng khung. Đồng thời, Đề án đặt ra các cơ chế kiểm soát lợi nhuận đối với từng loại hình nhà ở:
Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư; Lợi nhuận tối đa 15% đối với nhà ở thương mại.
Đề án cũng quy định cơ chế "bù chéo", theo đó nhà đầu tư trích khoảng 10% chi phí xây dựng nhà ở thương mại để hỗ trợ giảm giá thành cho các phân khúc nhà ở an sinh. Ngoài ra, người mua nhà ở thương mại không được chuyển nhượng trong thời gian 3 năm đầu nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.
Mục tiêu triển khai đến năm 2030
Theo lộ trình thực hiện, từ năm 2026 Hà Nội sẽ bắt đầu triển khai một số dự án cụ thể thuộc Đề án. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành và đưa vào vận hành từ 2 đến 3 khu đô thị mẫu.
Trong quá trình triển khai, nguồn vốn ngân sách sẽ tập trung cho hạ tầng kết nối vùng, đóng vai trò "vốn mồi", trong khi nguồn lực xã hội hóa được xác định là động lực chính để phát triển các cấu phần bên trong khu đô thị.
Việc triển khai Đề án Khu đô thị đa mục tiêu được kỳ vọng sẽ góp phần xây dựng Thủ đô theo hướng văn hiến, văn minh, hiện đại, đồng thời nâng cao chất lượng sống và bảo đảm cơ hội tiếp cận các dịch vụ đô thị cho người dân.