Hội thảo “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025” (14:35 12/04/2021)
Dự hội thảo có các đồng chí: Nguyễn Văn Khôi, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội; GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tham dự hội thảo còn có các chuyên gia, các nhà khoa học, đại diện các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan của Trung ương và Thành phố; Các doanh nghiệp đã và đang quan tâm đến công tác cải tạo chung cư cũ…
Đồng chí Lê Xuân Rao phát biểu đề dẫn Hội thảo
Phát biểu khai mạc, TS. Lê Xuân Rao, Chủ tịch Liên hiệp các Hội khoa học kỹ thuật Hà Nội cho biết: Hội thảo nhằm đánh giá khái quát công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, nhận diện khó khăn, tồn tại và bài học kinh nghiệm. Đồng thời, trao đổi, thống nhất các giải pháp cơ chế chính sách, nguồn lực thực hiện, về tổ chức thực hiện… Đồng chí hy vọng hội thảo sẽ thống nhất được các giải pháp cần đề xuất với Trung ương và Thành phố để góp phần tạo lập được bước chuyển mới trong công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội.
Theo Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế-xã hội Hà Nội: Hiện nay, trên địa bàn Thành phố có 1.579 nhà chung cư cũ, có quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980, tập trung chủ yếu ở khu vực nội đô lịch sử. Phân loại theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, các chung cư cũ được chia thành 2 loại: Chung cư tập trung theo khu (75 khu với 1.273 chung cư) và chung cư riêng lẻ (306 chung cư). Các chung cư này chủ yếu tập trung tại các quận nội thành cũ là Ba Đình (214 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà). Ngoài ra, còn một số khu tại quận Thanh Xuân Hoàng Mai, Cầu Giấy…trong đó, nhà chung cư 4-5 tầng (nhà tập thể cũ) khoảng hơn 800 nhà.
Qua rà soát, phân loại, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, Thành phố đã có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Sau thời gian sử dụng, các hộ dân ở các chung cư cũ đã tiến hành lấn chiếm, cơi nới không gian chung; mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.
Tại hội thảo, đã có 10 ý kiến đóng góp. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, từ năm 2007 đến nay, trên địa bàn Thành phố đã có 18 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng (trong đó, có 2 nhà nguy hiểm cấp D), 14 dự án đang triển khai. Các dự án đã hoàn thành thực hiện theo 3 mô hình: Mô hình sử dụng nguồn vốn ngân sách; Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ Thành phố và Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Khó khăn, vướng mắc khi cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, chủ yếu do: Nguồn vốn ngân sách Thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ ở tầng 1. Bên cạnh đó, việc cải tạo xây dựng mới từng nhà chung cư cũ trên vị trí cũ của từng tòa nhà dẫn đến không thể thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị và hệ thống giao thông cho phù hợp với điều kiện phát triển KT-XH đô thị.
Ngoài việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ còn phải bố trí tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu dân cư; Phần lớn các hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả phần diện tích tăng thêm sau khi xây dựng lại…
Đặc biệt, Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo xây mới chung cư cũ, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc như: quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng mới; chưa quy định những chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư và phân cấp cho chính quyền địa phương cấp huyện thực hiện…
Theo đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc: Vừa qua, Thành phố Hà Nội đã có chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn, trong đó, các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu để đảm bảo tính khả thi, theo mô hình 3 nhóm: Nhóm 1 là tập hợp các khu chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… có quy mô >2ha (lập QHCT). Nhóm thứ 2 là nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5-7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể) có quy mô <2ha (lập tổng mặt bằng). Nhóm thứ 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.
Đại diện một số doanh nghiệp cũng nêu một số vướng mắc, khó khăn trong cải tạo chung cư cũ, và đề xuất cơ quan chính quyền phải thực sự vào cuộc và thành lập Ban cải tạo chung cư cũ Thành phố; phải trang bị công cụ pháp lý cho chính quyền để vào cuộc. Cùng với đó, chủ đầu tư phải được đảm bảo có lợi nhuận, hệ số đền bù phải tính theo khu vực cụ thể; không nên lấy số lượng chủ sở hữu theo hộ khẩu mà tính theo diện tích sử dụng để tổ chức lấy ý kiến.
GS-TS Đặng Hùng Võ phát biểu tại Hội thảo
Theo Giáo sư-TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần phải sử dụng cơ chế 1 nhà đầu tư bỏ vốn và được cư dân ủng hộ theo phương thức xã hội hóa. Phù hợp nhất là thời gian sử dụng đất phải bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Về vấn đề con số 100% cư dân đồng thuận, theo ông là không thực tế, do đó, cần tính toán lại con số này để sớm đạt được sự thống nhất chung.
Đồng chí Nguyễn Văn Khôi phát biểu ý kiến
Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Văn Khôi đánh giá cao hội thảo với những ý kiến chất lượng của các đại biểu. Đồng chí cho rằng, về quy hoạch, cần nghiên cứu đặc thù về mật độ, số tầng hầm, tầng cao nhưng không được vượt chiều cao quy hoạch. Thứ hai, về chính sách thuế và tài chính, nên miễn, giảm thuế nhập khẩu một số thiết bị trong nước chưa sản xuất được. Thứ ba, ngoài việc ưu tiên cho nhà đầu tư vay, nên mở rộng nguồn vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư vay vốn từ các tổ chức tín dụng, thương mại. Ngoài ra, Thành phố cần đẩy mạnh phân cấp. Song song đề xuất với Chính phủ, Bộ ngành, Thành phố cũng cần chủ động xây dựng quy chế, phương thức cải tạo, hình thức tái định cư và tạm cư. Đồng chí Nguyễn Văn Khôi cũng đồng ý với ý kiến cần thành lập Ban chỉ đạo cải tạo nhà chung cư cũ.
Đồng chí Đào Ngọc Nghiêm phát biểu
Phát biểu tại hội thảo, TS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc cho biết qua 15 bài tham luận và 11 ý kiến trao đổi tại hội thảo cho thấy đây là hội thảo có chất lượng, đóng góp nhiều ý kiến cho Thành phố, bộ, ngành trong vấn đề cải tạo chung cư cũ. Để tạo chuyển biến mạnh và thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XVII, Hội thảo đã thống nhất với 4 nhóm đề xuất, kiến nghị:
Để tạo đột phá mới trong cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, cần sửa đổi bổ sung một số văn bản trong văn bản pháp luật của Trung ương, trong đó, cần ban hành một Nghị định đặc thù cho cải tạo chung cư ở Hà Nội. Thứ hai, xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, trong đó, phải kiểm định, rà soát lại vị trí so với quy hoạch chung, chất lượng sống; xác lập tiến trình cải tạo chung cư cũ; xác định danh mục các khu vực thí điểm. Đồng thời, xác định nguồn lực thực hiện và phân công, phân cấp cho địa phương. Việc xây dựng kế hoạch phải đồng bộ, có sự tham gia ý kiến của các sở, ngành, quận, huyện, các tổ chức xã hội.
Thứ ba, về quy hoạch cải tạo chung cư cũ: Để tháo gỡ khó khăn 1 số quy định tại Luật và Nghị định cần có điều chỉnh quy hoạch cục bộ: Phân loại khu chung cư, tiến độ cải tạo; Thành phố sử dụng ngân sách để lập Quy hoạch chi tiết; xác định khu vực tái định cư, khu vực di dời, phân bổ dân số hợp lý; Xác định 3 mô hình thực hiện.
Cuối cùng, xác định cơ chế chính sách đền bù diện tích tái định cư từ 1,5-2 lần; trong trường hợp tái định cư tại vị trí ngoài vành đai 3 hoặc chủ sở hữu thuộc diện ưu đãi về nhà ở thì được hơn 2 lần theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Trong trường hợp căn hộ tái định cư tại chỗ có diện tích bằng diện tích căn hộ tối thiểu nhưng > 2 lần thì được mua với nhà thành xây dựng. Ngoài đền bù bằng diện tích ở, có chính sách hỗ trợ bằng tiền (tính sát giá thị trường).
