Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026, với mục tiêu thiết lập nền tảng pháp lý quan trọng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, đồng bộ hóa các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn liên quan.
Quy định về đối tượng và tiêu chí giá đất
Theo Nghị quyết, các đối tượng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định mới này bao gồm tất cả các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, cùng với cơ quan, người có thẩm quyền trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể. Các tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cũng nằm trong diện điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
Quang cảnh kỳ họp chiều 26/11
Để bảo đảm tính khách quan và sát thực tế, Nghị quyết đã đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đất phi nông nghiệp, lấy tiêu chí mặt cắt đường, ngõ làm căn cứ phân hạng.
Giá đất phân hóa rõ rệt theo vị trí và khoảng cách
Nghị quyết chia đất phi nông nghiệp thành bốn vị trí (VT) cơ bản, dựa trên tiêu chí tiếp giáp và mặt cắt của ngõ, hẻm. Theo đó, Vị trí 1 (VT1) được áp dụng cho những thửa đất có lợi thế thương mại cao nhất, khi có ít nhất một mặt giáp với đường (phố), ngõ đã có tên trong bảng giá. Các vị trí tiếp theo được phân loại dựa trên chiều rộng mặt cắt ngõ nhỏ nhất tiếp giáp thửa đất..
Nghị quyết quy định về Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố
Cụ thể: Vị trí 2 (VT2) dành cho các thửa đất tiếp giáp ngõ có chiều rộng từ 3,5m trở lên. Vị trí 3 (VT3) áp dụng cho những thửa đất có ngõ rộng hơn 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4 (VT4) là những thửa đất nằm sâu trong ngõ hẻm, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dưới 2m.
Đặc biệt, Bảng giá đất mới áp dụng các hệ số nhân K cho các thửa đất có lợi thế về nhiều mặt tiền, cho thấy sự định giá cao hơn đối với khả năng khai thác thương mại.
Cụ thể, thửa đất tiếp giáp từ hai đường (phố), ngõ trở lên sẽ được nhân hệ số từ K=1,18 đến K=1,3 dựa trên số cạnh tiếp giáp và vị trí giao cắt, áp dụng theo đường có giá đất cao nhất (Thông tin này được trích từ tài liệu gốc đã được cung cấp trước đó).
Ngược lại, đối với các thửa đất nằm sâu trong ngõ thuộc các khu dân cư cũ (trừ khu đô thị mới, khu đấu giá...), nguyên tắc giảm trừ giá đất theo khoảng cách được áp dụng.
Cụ thể, nếu thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 có khoảng cách đến đường có tên trong bảng giá từ 200m trở lên, giá đất sẽ được giảm trừ từ 5% (cho khoảng cách 200m đến 300m) đến tối đa 20%(cho khoảng cách từ 500m trở lên) so với giá quy định. Điều này nhằm cân bằng lợi ích, tránh áp dụng cứng nhắc mức giá cho các vị trí xa trung tâm, khó khăn trong tiếp cận giao thông (thông tin này được trích từ tài liệu gốc đã được cung cấp trước đó).
Nghị quyết cũng quy định phương pháp chia lớp tính giá đối với thửa đất có chiều sâu lớn hơn 100m, giảm dần mức giá từ lớp 1 (100% giá) đến lớp 4 (giảm 30% so với giá lớp 1 cho phần diện tích trên 300m). Đối với đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư, giá đất được xác định cao hơn nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng (thông tin này được trích từ tài liệu gốc đã được cung cấp trước đó).
Nguyên tắc xác định giá đất chưa sử dụng
Bảng giá đất gồm Bảng giá đất phi nông nghiệp và Bảng giá đất nông nghiệp. Đối với loại hình đất chưa sử dụng, Nghị quyết đã đưa ra nguyên tắc xác định giá rõ ràng.
Cụ thể, trong trường hợp cần có giá để tính tiền bồi thường đối với hành vi vi phạm pháp luật, mức giá sẽ được xác định căn cứ vào giá của loại đất liền kề có mức giá cao nhất.
Khi đất chưa sử dụng được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mức giá cụ thể sẽ được ấn định dựa trên giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng đã được quy định chi tiết trong Bảng giá đất mới.
Các đại biểu bấm nút thông qua Nghị quyết chiều 26/11.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh vai trò giám sát của Thường trực HĐND Thành phố, các Ban HĐND, Tổ đại biểu HĐND và các đại biểu HĐND. Đáng chú ý, Nghị quyết cũng đề nghị Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố phối hợp tuyên truyền, tham gia giám sát thực hiện.
Việc ban hành Bảng giá đất lần đầu, có hiệu lực từ 1/1/2026, được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc, thống nhất và minh bạch cho việc định giá đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thủ đô.