Khu vực lập quy hoạch nằm trong khu vực đô thị phía Đông Bắc Hà Nội, thuộc địa giới hành chính xã Đông Anh và xã Phù Đổng, thành phố Hà Nội có phạm vi giới hạn: Phía Bắc giáp phân khu đô thị khu vực phía Đông xã Thư Lâm; Phía Tây Bắc giáp phân khu đô thị XB-2, E2-4; Phía Đông Bắc giáp đường Vành Đai 3 và tỉnh Bắc Ninh; Phía Tây Nam giáp đê sông Đuống; Phía Đông Nam giáp phân khu đô thị Khu vực mở rộng phía Đông đô thị trung tâm thành phố Hà Nội.
Quy mô diện tích nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 3.272 ha. Dự báo sơ bộ về quy mô dân số đến năm 2045 khoảng 220.000÷230.000 người.
Quy hoạch nhằm cụ thể hóa các định hướng của Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 được duyệt về phạm vi, ranh giới, diện tích, quy mô đất đai, dân số và các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị; các yêu cầu bảo vệ đối với các khu vực an ninh quốc phòng, khu vực bảo tồn di tích văn hóa, các yêu cầu phát triển đối với các khu vực cải tạo, chỉnh trang, xây dựng mới phù hợp với định hướng.
Quy hoạch xây dựng mới gắn với xây dựng cải tạo, chỉnh trang các khu vực dân cư hiện hữu, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Hình thành đô thị hiện đại, thông minh, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (mô hình TOD) gắn với dịch vụ cấp vùng của Cảng hàng không quốc tế Nội Bài với các khu vực chức năng đô thị, hạ tầng xã hội, nhà ở (nhà ở thương mại, sinh thái, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư), hỗ trợ, tương hỗ với các chức năng quan trọng trong khu vực lập quy hoạch phân khu đô thị (công nghiệp, giáo dục, đào tạo, y tế, logistics, ...) tạo sự liên kết, đồng bộ, phát triển bền vững. Khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, nâng cao điều kiện môi trường sống, cảnh quan chung.
Đồng thời, rà soát, khớp nối các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đã, đang được triển khai thực hiện theo chủ trương của các cấp thẩm quyền. Xác định các nguyên tắc cải tạo chỉnh trang khu dân cư hiện hữu, các yêu cầu tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đối với các khu vực chức năng, các không gian đặc trưng và cấu trúc đô thị, đảm bảo phát triển ổn định, bền vững. Xác định khung kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, định hướng các chỉ tiêu sử dụng đất, các hạng mục ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.
Quy hoạch phân khu đô thị được duyệt là cơ sở pháp lý để triển khai lập các quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
Về tính chất, đây là khu vực phát triển mới của đô thị trung tâm. Phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại kết nối với khu vực nông thôn, đóng vai trò là cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội. Phát triển các trung tâm dịch vụ logistics, thương mại dịch vụ chất lượng cao phục vụ hành lang kinh tế hướng biển trên cơ sở khai thác hiệu quả hệ thống đường sắt quốc gia và vận tải đường thủy. Xây dựng hoàn chỉnh trung tâm nghiên cứu khoa học công nghệ, giáo dục đào tạo cấp vùng, hình thành các tổ hợp y tế chăm sóc sức khỏe chất lượng cao; phát triển mô hình nông nghiệp đô thị, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, kết hợp dịch vụ thân thiện môi trường. Hình thành các trung tâm vui chơi, giải trí, công viên chuyên đề hiện đại, đẳng cấp quốc tế; phát triển không gian xanh dọc hai bên bờ sông Hồng, sông Đuống.
Theo định hướng đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch phân khu đô thị có các chức năng sử dụng đất chính cơ bản như: Đất đơn vị ở; Đất hỗn hợp; Đất dịch vụ công cộng đô thị; Đất trường trung học phổ thông; Đất cây xanh sử dụng công cộng cấp đô thị; Đất hạ tầng kỹ thuật cấp đô thị; Đất hạ tầng đầu mối kết hợp phát triển chức năng đô thị theo mô hình TOD; Đất trung tâm văn hóa, thể dục thể thao; Đất cơ sở đào tạo, nghiên cứu; Đất trung tâm y tế; Đất cây xanh sử dụng hạn chế; Đất cây xanh chuyên dụng; Đất di tích, tôn giáo; Đất an ninh; Đất hạ tầng kỹ thuật ngoài đô thị; Hồ, ao, đầm, mặt nước; Đất đường giao thông...