Quá ít chung cư cũ xây dựng mới đưa vào sử dụng

Theo thống kê của Sở Xây dựng, trong tổng số 1.579 nhà chung cư cũ, thì có đến gần 1.000 chung cư thuộc khu vực hạn chế phát triển (quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm 99 nhà, quận Đống Đa 415 nhà và quận Hai Bà Trưng có 244 nhà). Thực hiện Nghị quyết số 34/2007/NQ/CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, đến nay, trên địa bàn thành phố mới có 14 chung cư cũ được xây mới, đưa vào sử dụng; 11 chung cư đang đang được cải tạo, xây dựng mới-quá ít so với yêu cầu thực tiễn.

Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Nguyễn Nguyên Quân cho biết, khảo sát của HĐND thành phố cho thấy UBND thành phố đã rất cố gắng trong công tác này. UBND thành phố đã giao các sở chuyên ngành lập kế hoạch, tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng nhà chung cư cũ và phân loại các nhà chung cư cũ. Qua đó, đã kiểm định được 343 nhà chung cư cũ, xác định 200 nhà cấp C (cần sửa chữa lớn để bảo đảm sử dụng bình thường); 7 nhà cấp D (phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay, có nguy cơ sụp đổ). UBND thành phố cũng đã giao 18 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo 28 khu chung cư cũ cao từ 2 đến 6 tầng trên địa bàn. Đến nay, đã có 12 nhà đầu tư hoàn thành công tác khảo sát hiện trạng, điều tra xã hội học tại 18 khu chung cư. Qua khảo sát hiện trạng, cũng như điều tra xã hội học, thực tiễn vẫn còn nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ. Đó là các chủ sở hữu đều yêu cầu về hệ số bồi thường diện tích tái định cư tại chỗ lớn (diện tích tầng một hệ số 1,5 lần và diện tích tầng 2 hệ số 1,3 lần). Cùng với đó, dân số tại 12 chung cư cũ trong khu vực 4 quận nội thành lớn hơn tổng dân số dự kiến tại các quy hoạch phân khu đang nghiên cứu. Đặc biệt, các chỉ tiêu về dân số, chiều cao công trình và mật độ xây dựng bị khống chế theo quy định, dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong việc vừa bảo đảm đáp ứng yêu cầu về tái định cư tại chỗ cho các hộ dân, vừa bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của nhà đầu tư.

Cần quy định rõ về chính sách bồi thường

Để tháo gỡ trong công tác xây dựng, cải tạo chung cư cũ, mới đây, Sở Xây dựng đã đề xuất với UBND thành phố các giải pháp, trong đó, có nội dung quan trọng về việc lựa chọn chủ đầu tư, diện tích căn hộ tối thiểu, số tầng chung cư, chỉ tiêu dân số, cưỡng chế thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cụ thể, tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP không có nội dung quy định về diện tích căn hộ chung cư tối thiểu. Do vậy, Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố cần có quy định cụ thể về diện tích căn hộ trong các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn thành phố phải bảo đảm không nhỏ hơn 30m2 đối với các căn hộ dành để bố trí tái định cư tại chỗ và 45m2 đối với các căn hộ kinh doanh thương mại (tính theo diện tích thông thủy). Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề nghị UBND thành phố đề xuất với Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND thành phố chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa đối với các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở, khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định. Vì khi chỉ định chủ đầu tư, UBND thành phố ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư đã được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 và xem xét nhà đầu tư có năng lực trước đây được thành phố giao nghiên cứu điều tra xã hội học, lập dự án cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ…đến nay phải tạm dừng để thành phố thực hiện quy hoạch, cải tạo xây dựng đồng bộ toàn khu.

Đại biểu Hoàng Thị Thúy Hằng (Ban Pháp chế HĐND thành phố) cho rằng: theo kết quả thực hiện cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ giai đoạn trước đây và kết quả điều tra xã hội học của các nhà đầu tư, phần lớn các chủ sở hữu tại tầng 1 đòi hỏi phải được bồi thường hoặc hỗ trợ thêm phần diện tích kinh doanh, thương mại bên ngoài diện tích sàn căn hộ tái định cư tại chỗ, để bảo đảm tiếp tục duy trì việc kinh doanh, buôn bán. Vì thế, thành phố cũng cần có quy định thêm cơ chế chính sách đối với các chủ sở hữu tầng 1, nhằm đẩy nhanh công tác thỏa thuận về bồi thường, hỗ trợ giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu.

Tại các Điều 15, 16 và 17 của nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định về cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với các chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ, nhưng khảo sát thực tế, phần lớn các dự án vẫn không có khả năng tự cân đối được tài chính do yêu cầu hạn chế phát triển chiều cao công trình, mật độ xây dựng và dân số. Do vậy, tới đây, UBND thành phố sẽ đề xuất với HĐND thành phố xem xét, chấp thuận: Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không tự cân đối tài chính thì chủ đầu tư được xem xét, bố trí dự án khác để bù đắp tài chính khi thực hiện dự án.