Nhiều khó khăn đan xen

Luật Nhà ở quy định nhà chung cư phải có Ban quản trị, là người đại diện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Quy định là vậy, nhưng thực tế, việc thành lập Ban quản trị hoàn toàn không dễ, vì đây là mô hình mới, đa số cư dân lần đầu sống trong các tòa nhà cao tầng, chưa trải nghiệm hết bất cập của hệ thống hạ tầng dùng chung tòa nhà.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 688 cụm, tòa chung cư thương mại, thì có 137 nhà xây dựng trước khi có Luật Nhà ở năm 2005; 551 nhà xây dựng sau khi có Luật Nhà ở. Dù có nhiều nỗ lực của các bên, nhưng đến nay mới có 418 tòa nhà thành lập Ban quản trị. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Chí Dũng cho biết, nguyên nhân của việc chậm thành lập Ban quản trị, do một số ít chung cư mới hoàn thành chưa đủ số hộ dân về ở, còn lại đa số cư dân thờ ơ, không đến dự hội nghị, nên không đủ tỷ lệ theo quy định. Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư cố tình chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, nhằm chậm trễ bàn giao hồ sơ, công tác vận hành, quỹ bảo trì…Ngoài ra, chính quyền địa phương chưa sát sao đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức hội nghị, hoặc đứng ra tổ chức khi có đơn yêu cầu của cư dân theo luật định. Hiện tại các quận như: Ba Đình có 11 nhà, Đống Đa có 9 nhà, Hai Bà Trưng có 6 nhà, Tây Hồ có 7 nhà, Cầu Giấy có 30 nhà, Thanh Xuân có 13 nhà, Long Biên có 24 nhà, Hoàng Mai có 34 nhà, Bắc Từ Liêm có 31 nhà, Nam Từ Liêm có 77 nhà,…chưa thành lập ban quản trị.

Việc thành lập Ban quản trị đã khó khăn, nhưng khi có Ban quản trị theo luật định, thì việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư; diện tích chung-riêng; quỹ bảo trì; công tác vận hành tòa nhà cũng không ít gian nan. Hiện tại, trên địa bàn TP Hà Nội mới có 261 nhà, cụm nhà chung cư bàn giao diện tích chung-riêng; 211 nhà, cụm nhà chung cư bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; 183 nhà, cụm nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho phần sở hữu chung cho Ban quản trị. Nguyên nhân việc chậm xác định sở hữu chung-riêng, do một số chủ đầu chây ỳ trong việc phân định, bàn giao diện tích cho cư dân. Trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư với người mua chưa quy định rõ ràng về diện tích sở hữu chung, diện tích sở hữu riêng. Đáng lưu ý, các chung cư xây dựng trước khi có Luật Nhà ở không có quy định về phòng sinh hoạt cộng đồng; một số Ban quản trị hiểu chưa đầy đủ về pháp lý, dẫn đến tranh chấp với chủ đầu tư.

Phó Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Hà Nội Đoàn Việt Cường cho biết: Qua giám sát việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố, hầu hết các Ban quản trị đều gặp khó khăn về tiếp nhận kinh phí bảo trì tòa nhà 2% (chủ đầu tư giữ lại của cư dân khi bán căn hộ). “Nhiều tòa nhà cư dân rất vất vả đấu tranh để chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì, nhưng không phải đấu tranh xong là chủ đầu tư bàn giao ngay, mà họ viện cớ chưa có nguồn tiền, chưa chốt quỹ bảo trì… để trì hoãn. Trong số 184 nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội đã bàn giao quỹ bảo trì, vẫn còn 12 nhà chủ đầu tư mới bàn giao một phần cho Ban quản trị” - ông Đoàn Việt Cường cho biết.

Chính quyền còn lúng túng

Theo ghi nhận thực tiễn, Hà Nội có 10% số nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với Ban quản trị, Ban quản trị với cư dân, Ban quản trị với Ban quản trị, cư dân với cư dân… chưa giải quyết triệt để. Do chính quyền vào cuộc chậm trễ, lúng túng trong giải quyết, dẫn đến việc tranh chấp đẩy lên đỉnh điểm, một số tòa chung cư cư dân tập trung biểu tình để phản đối chủ đầu tư, Ban quản trị và chính quyền địa phương.

Phó Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Hà Nội Vũ Ngọc Anh chia sẻ :“Qua giám sát tại một số quận của Hà Nội cho thấy, vai trò quản lý nhà nước đối với các khu chung cư còn mờ nhạt, không có mối liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị tòa nhà, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp của tòa nhà thuộc chính quyền sở tại. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng nắm bắt, tham mưu các với UBND thành phố chỉ đạo tháo gỡ những tồn tại, bất cập vẫn chưa kịp thời; công tác tuyên truyền, hướng dẫn cư dân tuân thủ các quy định pháp luật “hời hợt”. Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Nguyễn Xuân Lưu thừa nhận, việc nắm bắt tình hình cư dân, giải quyết mâu mắc phát sinh gặp khó khăn đối với chính quyền địa phương, bởi nhiều khu chung cư khi đưa vào sử dụng  không thông báo cho chính quyền địa phương biết để giám sát từ đầu; nhiều chung cư chưa đủ điều kiện về hạ tầng đã cho cư dân về ở.