Công tác tuyên truyền vẫn là trọng tâm

Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND thành phố Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết, trước những mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài trong các tòa chung cư, UBND các quận, phường sở tại cần rà soát kỹ, đối chiếu các quy định, xác định rõ trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, qua đó tham mưu, kiến nghị, hướng dẫn giải quyết triệt để. “Chỉ khi xác định rõ trách nhiệm thì mới xử lý vi phạm của chủ đầu tư, giải tỏa mâu thuẫn, ổn định trật tự trên địa bàn. Cùng với đó, chính quyền sở tại cần tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn, phổ biến pháp luật để cư dân hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, tránh  hiện tượng không tham dự hội nghị nhà chung cư theo quy định” - đồng chí Nguyễn Ngọc Tuấn nhấn mạnh.

Theo Giám đốc Trung tâm bảo tồn di sản Thăng Long - Hà Nội Trần Việt Anh (thành viên Ban đô thị HĐND thành phố): Đa phần người dân mua nhà trên giấy, khi dự án mới chỉ là ô đất trống, hoặc đang xây dựng phần móng. Quá trình xây dựng, chủ đầu tư xin điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế người dân không biết; khi nhận nhà, sử dụng mới nảy sinh phức tạp, tranh chấp, khiếu kiện do không đúng với hợp đồng mua bán, thiếu diện tích cộng đồng, sân chơi, tường rào, thậm chí chia nhỏ căn hộ, gây áp lực về dân số, sử dụng tiện ích chung. Vì thế, hiện nay, việc giải quyết tranh chấp mới chỉ là phần ngọn. Gốc rễ của vấn đề, ngoài tuyên truyền người dân tìm hiểu kỹ dự án, mua nhà kiểu “chìa khóa trao tay”, thì Nhà nước cũng cần quy định rõ điều kiện cần và đủ đối với chủ đầu tư khi bán nhà.

Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Nguyễn Nguyên Quân cho biết, theo quy định, trách nhiệm kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung đẩy nhanh việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, giải quyết các vấn đề phát sinh thuộc UBND cấp quận, huyện, thị xã và xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư trên địa bàn. Vì thế, các quận, huyện, thị xã cần phải chỉ đạo, rà soát khắc phục ngay những tồn tại trong quản lý, vận hành tòa nhà. Trong đó, cần áp dụng chế tài xử lý vi phạm theo Điều 66 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về các mức tiền phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; Chỉ thị 15/CT-UBND của UBND thành phố về tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Áp dụng phương pháp mới trong giữ quỹ bảo trì

Khoản tiền 2% phí bảo trì là quy định bắt buộc của người mua căn hộ chung cư, để dùng cho việc bảo trì tòa nhà sau này. Số tiền này chủ đầu tư tạm đứng ra thu và sau đó khi tòa nhà thành lập Ban quản trị chung cư thì sẽ phải bàn giao lại toàn bộ. Thực tiễn cho thấy, mâu thuẫn lớn nhất trong các tòa chung cư thương mại chính là vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Theo một số chuyên gia bất động sản và đại diện văn phòng luật sư, UBND thành phố Hà Nội nên áp dụng phương pháp giữ quỹ bảo trì mới, cả chủ đầu tư và Ban quản trị không giữ quỹ bảo trì, mà sẽ là một đơn vị trực thuộc UBND thành phố quản lý trên cơ sở tài khoản ngân hàng riêng từng tòa nhà. Khi bán nhà, chủ đầu tư phải nộp tiền 2% quỹ bảo trì vào tài khoản; đơn vị quản lý quỹ bảo trì cấp thành phố duyệt chi theo quy chế tài chính của Ban quản trị được hội nghị cư dân các tòa nhà chung cư thông qua. Như vậy, sẽ tránh được việc cư dân tố Ban quản trị chi tiêu không minh bạch tài chính; chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, phát sinh mâu thuẫn phức tạp như hiện nay.

Trưởng Văn phòng Luật sư Đông A & Nhóm Tinh Hoa Trần Minh Tân cho rằng: việc thay đổi chủ thể giữ quỹ bảo trì các tòa nhà chung cư là giải pháp căn cơ. Bởi thời gian qua, chế tài xử phạt vi phạm, chậm ban giao quỹ bảo trì đã có, nhưng việc xử phạt vi phạm vẫn chưa thực hiện được nhiều; trong khi nếu có kiện ra tòa đối với chủ đầu tư, càng kéo dài thời gian chậm bàn giao quỹ bảo trì, cư dân vẫn là bên thiệt thòi. Nếu áp dụng phương pháp một đơn vị của thành phố quản lý quỹ ngay từ khi bán căn hộ, thì việc chủ đầu tư khi đã đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư họ sẽ thúc đẩy nhanh tổ chức hội nghị để thành lập Ban quản trị sớm. Sau đó sẽ bàn giao công tác vận hành tòa nhà cho Ban quản trị, chứ không cố tình chậm tổ chức để chiếm dụng quỹ bảo trì cho việc khác như hiện tại. Bên cạnh đó, Ban quản trị không giữ quỹ, chi tiêu theo quy chế được đơn vị cấp thành phố duyệt, thì cư dân cũng không nghi ngờ Ban quản trị khuất tất, không minh bạch. “Nhân lực cho bộ phận này tương đương khoảng 1 phòng thuộc sở của thành phố vẫn là gọn nhẹ, giảm chi phí nhiều so với việc giải quyết, xử lý mâu thuẫn, tranh chấp như hiện tại”, ông Trần Minh Tân nhấn mạnh thêm.

Vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn, tranh chấp ngày càng phức tạp và khó giải quyết nếu không có giải pháp hợp tình, hợp lý. Mong rằng, các cơ quan chức năng của thành phố Hà Nội vào cuộc quyết liệt hơn nữa, thí điểm áp dụng mô hình mới trong quản lý quỹ bảo trì, phù hợp thực tiễn để giải quyết triệt để mâu thuẫn, tranh chấp, ổn định an ninh trật tự tại cơ sở.